قانون الايجار الجديد رقم 4 لسنة 2008

القانون رقم 4 لسنة 2008
أصد رحضرة صاحب السمو الشيخ حمد بن خليفة أل ثاني أمير البلاد المفدي القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن ايجار العقارات وألغي بموجب هذا القانون القانون رقم 2 لسنة 1975 كما الغي كل ما يخالف احكامه ويتم تنفيذ هذا القانون من تاريخ صدورة في 15/2/2008
القانون رقم 4 لسنة 2008 بشأن ايجار العقارات
نحن حمد بن خليفة أل ثاني أمير دولة قطر
بعد الاطلاع علي الدستور وعلي القانون رقم 2 لسنة 1975 في شأن ايجار الاماكن والمباني والقوانين المعدلة له وعلي قوانين المرفعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم 13 لسنة 1990 والقوانين المعدلة له وعلي القانون المدني الصادر برقم 22 لسنة 2004 وعلي القانون رقم لسنة الخاص بتنظيم وزارة الشؤون البلدية والزراعية وتعيين اختصاصاتها المعدل بالقانون رقم 10 لسنة 2006 وعلي اقتراح وزير الشؤون البلدية والزراعية وعلي مشروع القانون المقدم من مجلس الوزراء وبعد أخذ رأي مجلس الشوري قررنا القانون الأتي :-
الفصل الأول
تعاريف وأحكام عامة
مادة : 1
في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها مالم يقتضي السياق معني أخر :
الوزارة : وزارة الشؤون البلدية والزراعية
الوزير : وزير الشؤون البلدية والزراعية
اللجنة : لجنة فض المنازعات الايجارية بالوزارة
المكتب : مكتب تسجيل عقود ايجار العقارات
المؤجر : مالك العين المؤجرة أو من ينونب عنه أو من يخول قانوناً في إبرام عقد الإيجار
المستأجر : المنتفع بالعين المؤجرة ويشمل الزوج والأبناء والأبوين المقيمين معه أو أي شخص أخر تنتقل له حقوق الانتفاع بصورة قانونية من المستأجر الأصلي
العين المؤجرة : العقار محل عقد الإيجار .
مادة : 2
تسري أحكام هذا القانون علي الأماكن وأجزاء الأماكن علي اختلاف انواعها المعدة للسكني أو للأغراض التجارية والصناعية أو لغير ذلك من الأغراض والوحدات المفروشة التي تزيد مدة إيجارها عن شهر سواء كان المستأجر شخصاً طبيعياً أو معنوياً
ويستثني من نطاق تطبيق احكام هذا القانون ما يلي :
1- أملاك الدولة العامة والخاصة
2- الأراضي الزراعية
3- الأراضي الفضاء
4- أراضي الخدمات المساندة ( الصناعية )
5- الشقق والوحدات الفندقية والسياحية
6- الوحدات السكنية المخصصة من الدولة أو من الشركات المختلفة للموظفين والعمال بمناسبة عملهم لديها.
مادة : 3
تبرم عقود الإيجار الخاضعة لأحكام هذا القانون كتابة وتتضمن العناصر الأساسية للعقد ويجب تسجيل هذه العقود بالمكتب .
ويسري الحكم الخاص بالتسجيل علي العقود القائمة وعلي المؤجر إتخاذ اللازم نحو تسجيلها خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون
ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات
ولا تسمع أي طلبات يقدمها المؤجر أمام اللجنة أو القضاء تكون ناشئة عن عقد الايجار إلا إذا كان العقد مسجل بالمكتب .
الفصل الثاني
التز امات وحقوق المؤجر والمستأجر
مادة : 4
يلتزم المؤجر بأن يسلم العين المؤجرة وملحقاتها للمستأجر في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة وفقاً لما تم الإتقاف عليه أو لطبيعة العين , ويجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة وفقاً لما تقرره اللجنة .
مادة : 5
يلتزم المؤجر بأن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة الضرورية لتبقي صالحة للانتفاع بها فإذا تأخر المؤجر بعد إخطارة كتابة عن القيام بتنفيذ هذه الصيانة أو إذا تعذر إخطاره جاز للمستأجر أن يحصل علي إذن من اللجنة بإجراء الصيانة اللازمة بمعرفته وإستيفاء ما أنفقه خصماً من الأجرة وذلك مع عدم الإخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة.
مادة : 6
للمؤجر الحق في إجراء الصيانة المستعجلة اللازمة لحفظ العين المؤجرة ولو عارض المستأجر ذلك فإذا ترتب علي هذه الصيانة إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر أن يطلب تبعاً للظروف فسخ العقد أو انقاص أو إسقاط الأجرة عن فترة فوات المنفعة أو مد مدة الإيجار بقدر فترة فوات المنفعة
ويسقط حق المستأجر في طلب فسخ العقد أو إنقاص أو إسقاط الأجرة أو مد مدة الإيجار إذا شغل العين المؤجرة لمدة ثلاثين يوم من تاريخ انتهاء أعمال الصيانة دون اللجوء إلي اللجنة ما لم يقدم لها عذر مقبولاً .
مادة : 7
لا يجوز للمؤجر أن يتقاضي من المستأجر تأميناً نقدياً يزيد علي أجرة شهرين بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكني
ويجوز الإتفاق علي غير ذلك بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني .
مادة : 8
يلتزم المستأجر بالمحافظة علي العين المؤجرة واستعمالها علي النحو المتفق عليه وبحسب ما أعدت له ولا يجوز له إحداث أي تغير فيها دون إذن كتابي من المؤجر وفي حال إحداث أي تغير بها يجوز للمؤجر مطالبته بإعادتها إلي الحالة التي كانت عليها وبالتعويض إذا كان له مقتضي .
مادة : 9
يلتزم المستأجر بسداد قيمة إستهلاك الماء والكهرباء والهاتف للعين المؤجرة وأي رسوم أخري يلتزم بدفعها قانوناً وذلك اعتبار من تاريخ تسلمه لها وحتي تاريخ إعادة تسليمها إلي المؤجر ما لم يتفق علي خلاف ذلك.
مادة : 10
لا يجوز للمؤجر طلب زيادة القيمة الإيجارية للعقود السارية أو التي تبرم اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون إلا وفقاً للضوابط والمدد وفي حدود النسب التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناء علي إقتراح الوزير .
مادة : 11
يجب علي المستأجر الوفاء بالأجرة المحددة في العقد كاملة إلي المؤجر في موعد لا يجاوز سبعة أيام من التاريخ المحدد في العقد لاستحقاقها وذلك بموجب ايصال يثبت فيه قيمة الأجرة .
فإذا أمتنع المؤجر عن إستلام الأجرة وإعطاء سند المخالصة عنها فللمستأجر قبل مضي سبعة أيام من تاريخ امتناع المؤجر أن يخطره بكتاب مسجل علي عنوانه المثبت في العقد بوجوب استلام الأجرة خلال سبعة أيام فإذا لما يتسلمها المؤجر في هذا التاريخ يودع المستأجر الأجرة خلال الأسبوع التالي خزانة اللجنة بدون رسم .
ويعتبر هذا الإيداع وفاء بالأجرة في الموعد المقرر ويخطر المستأجر المؤجر بذلك بكتاب مسجل علي العنوان المثبت في عقد الإيجار .
وفي جميع الأحوال لا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه من مبالغ لصالح المؤجر إلا بموافقة المؤجر أو بموجب قرار من اللجنة وللمؤجر أ، يطلب من رئيس اللجنة الموافقة علي سحب ما أودع لصالحه بعد دفع الرسوم المقررة.
مادة : 12
يسري عقد الإيجار القائم في حق المالك الجديد ولو لم يكن للعقد تاريخ ثابت سابق علي نقل الملكية ما لم يثبت صوريته أو بطلانه

.

مادة : 13
يلتزم المالك الجديد بإخطار المستأجر والمكتب بكتاب مسجل بانتقال ملكية العقار إليه خلال ثلاثين يوم تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تسجيل العقار بإسمة ويرفق بالإخطار صورة من سند ملكية العقار أو ما يقوم مقامه .
مادة : 14
لا يجوز للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الإيجار كله أو بعضه للغير إلا بإذن كتابي من المؤجر.
الفصل الثالث
انتهاء عقد الإيجار
مادة : 15
مع عدم الإخلال بنص المادة ( 19 ) من هذا القانون ينتهي عقد الإيجار بإنتهاء المدة المحددة له فإذا انتهت مدة العقد وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ودون اعتراض منه أعتبر العقد مجدد لمدة مماثلة وبذات شروطه .
مادة : 16
لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة أي من طرفي العقد ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر ممن كانوا يشاركونه الإنتفاع بالعين المؤجرة طلب إنهاء العقد .
مادة : 17في حالة وفاة المستأجر يحل محلة في جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار زوجه وأصوله وأولاده الذين يقيمون معه في العين المؤجرة عدا من سبق تكه منهم العين المؤجرة قبل وفاته .
مادة : 18
إذا باع المستأجر أو ورثته جميع حقوقهم المترتبة علي عقد الإيجار في العين المؤجرة المنشأ بها مصنع أو محل تجاري أو محل تمارس فيه حرفة أو مهنة حرة منظمة قانوناً أثناء سريان عقد الإيجار تنتقل جميع حقوق والتزامات المستأجر أو ورثته والشروط والأثار المترتبة علي عقد الإيجار إلي المشتري حتي نهاية العقد ما لم يتفق علي خلاف ذلك .
ويجوز للجنة في حالة وجود الشرط المانع من البيع في العقد أن تقضي بانتقال إلي المشتري بشرط أن يقدم ضمانا كافياً بقدرته علي الوفاء بالإلتزامات المترتبه علي العقد وألا يلحق بالمؤجر ضرر محقق .
مادة : 19
يجوز للمؤجر ولو قبل انتهاء عقد الإيجار أن يطلب من اللجنة إخلاء العين المؤجرة في الحالات الأتية-
1 – إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة في ميعاد استحقاقها ما لم يقدم عذراً تقبله اللجنة.
2 – إذا أجر المستأجر العين المؤجرة من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه بغيرإذن كتابي من المؤجر .
3 – إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تخالف شروط العقد أو تتنافي مع النظام العام والأداب .
4 – إذا صدر قرار بهدم المبني من الجهة المختصة أو ثبت أن العين المؤجرة أصبحت أيلة للسقوط ويخشي منها علي سلامة السكان .
5 – إذا رغب المؤجر في هدم المبني في الحالتين الأتيتين :-
أ- مضي أكثر من خمسة عشر سنة علي الأقل علي إقامة المبني .
ب – إقامة مباني إستثمارية أو تجارية بشرط الحصول علي الموافقات اللازمة من الجهات المختصة .
6 – إذا رغب المؤجر في تعلية المبني أو بالإضافة إليه أو تعديله بمراعاة مايلي :-
أ – عدم إمكانية إجراء التعلية أو الإضافة أو التعديل مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة وفقاً لما تقدره الجهة المانحة للترخيص .
ب – حصول المؤجر علي كافة التراخيص اللازمة من الجهات الفمختصة .
ج - منح المستأجر مهلة للإخلاء لا تقل عن ستة أشهر بعد حصول المؤجر علي التراخيص اللازمة .
د – أن يشرع المؤجر في إجراء الأعمال المرخص بها خلال ستة أشهر من تاريخ إخلاء المبني .
فإذا لم يقم المؤجر بالأعمال المرخص له بها أو قام بتأجير العين المؤجرة لمستأجر أخر قبل قيامة بهذه الأعمال يجوز للمستأجر طلب الحكم بالتعويض إذا كان له مقتضي
7 – إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص ورغب في شغلها بنفسه أو زوجه أو أحد والديه أو أحد أولاده أو من تلزمه نفقته شرعاً , بشرط إخطار المستأجر بذلك قبل ستة أشهر علي الأقل .
الفصل الرابع
تسجيل عقود الإيجار
مادة : 20
1 – تُنشئ الوزارة مكتباً أو أكثر يسمي (( مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات )) يختص بتسجيل جميع عقود الإيجار التي ترد علي العقارات والأماكن والمباني وأجزائها المشمولة بأحكام هذا القانون وإعداد السجلات اللازمة لذلك
2 – يجب أن يتضمن عقد الإيجار إسم المؤجر والمستأجر وجنسيتهما وعنوانهما ومن يمثلهما قانوناً ومدة الإيجار ومقداره وكيفية أدائه وأوصاف العين المؤجرة والغاية من التأجير وجميع الشروط المتفق عليها .
3 - يُحصل المكتب رسماً مقابل التسجيل مقداره ( 1 % ) سنوياً من القيمة الإيجارية السنوية للعقار يلتزم المؤجر بتسديده ويجوز تعديل نسبة الرسم بقرار من الوزير .
4 – يجب علي المؤجر تسجيل عقد الإيجار بالمكتب خلال ثلاثين يوم من تاريخ إبرامه وإذا لم يقم بالتسجيل خلال المدة المذكورة يزاد رسم التسجيل بنسبة مقدارها ( 25 % ) من قيمة الرسم عن الشهر الأول و ( 50 % ) من قيمة الرسم عن الشهر الثاني و ( 75 % ) من قيمة الرسم عن الشهر الثالث و ( 100% ) من قيمة الرسم فيما جاوز ذلك وتحسب كسور الشهر شهراً كاملاً .
5 – علي الجهات المعنية بتقديم الخدمات إخطار المكتب مباشرتاً بالعقارات المؤجرة التي تم توصيل الخدمات إليها خلال مدة لا تزيد علي ثلاثين يوماً من تاريخ الموافقة علي توصيل الخدمات إليها .
مادة : 21
تنشأ بالوزارة لجنة أو أكثر تسمي لجنة فض المنازعات الإيجارية تشكل برئاسة قاضي بدرجة رئيس بالمحكمة الإبتدائية يختاره المجلس الأعلي للقضاء وعضوين أخرين يختارهما الوزير.
ويصدر بتشكيل اللجنة وتحديد مكافأتها قرار من مجلس الوزراء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون .
ويكون للجنة أمنة سر تختص بمتابعة وتنفيذ القرارات التي تصدرها اللجنة وجميع ما يتعلق بشؤونها وتزود بالعدد اللازم من الموظفين .
مادة : 22
تختص اللجنة بالإضافة إلي الإختصاصات الأخري المنصوص عليها في هذا القانون بالفصل علي وجه الإستعجال في جميع المنازعات التي تنشأ عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر بالنسبة لعقود الإيجار التي يسري عليها أحكام هذا القانون .
وتحدد بقرار من مجلس الوزراء إجراءات نظر الطلبات والقواعد والإجراءات الواجب اتباعها أمام اللجنة وألية تنفيذ قراراتها والرسوم الواجب تحصيلها عن الطلبات المقدمة إليها

مادة : 23
يكون للقرارات الصادرة من اللجنة قوة السند التفيذي المنصوص عليها في المادة ( 362 ) من قانون المرافعات المدنية والتجارية .
مادة : 24
لذوي الشأن الطعن في القرارات التي تصدرها اللجنة أمام محكمة الإستئناف المختصة وذلك خلال خمسة عشر يوماً تبدأ من تاريخ صدور قرار اللجنة إذا كان قراراها حضورياً أو من اليوم التالي للإعلان بالقرار إذا كان قرارها غيابياً .
مادة : 25
تصدر قرارات اللجنة مشمولة بالنفاذ المعجل ولا يجوز لغيرمحكمة الإستئناف المختصة الأمر بوقف تنفيذ قراراتها .

مادة : 26
تسري أحكام الفصل الأول من الباب الثاني من القانون المدني الخاص بالإيجار فيما لم يرد بشأنه نص خاص في هذا القانون بما لا يتعارض مع أحكامه .
مادة : 27استثناء من أحكام المادة ( 15 ) تمتد عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون لمدة سنتين تبدأ من 12/2/2008 وتنتهي في 14/2/2010 ما لم يتضمن العقد مدة أطول أو رغب المستأجر في عدم التجديد بشرط أن يكون المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة .
مادة : 28
تستمر المحاكم في الفصل في الدعاوي التي رفعت أمامها قبل تاريخ العمل بهذا القانون وتختص بالنظر في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام هذا القانون لحين مباشرة اللجنة لاختصاصاتها المنصوص عليها فيه .
مادة : 29
يُصدر الوزير القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون
كما يصدر القرارات الخاصة بتنظيم المكتب وتحديد إختصاصاته وإجراءات التسجيل وأية رسوم أخري يجب أداؤها .
مادة : 30
يٌلغي القانون رقم ( 2 ) لسنة 1975 المشار إليه كما يلغي كل حكم يخالف أحكام هذا القانون .
مادة : 31
علي جميع الجهات المختصة كل فيما يخصة تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ 15/2/2008 وينشر في الجريدة الرسمية
حمد بن خليفة أل ثاني
أمير دولة قطر
صدر في اليوان الأميري بتاريخ 7 / 2 / 1429 هـ الموافق 14/2/2008 م

» المدة فى عقد الايجار الجديد طبقا للقانون 4 لسنة 1996
» قانون رقم 191 لسنة 2008 بتعديل بعض أحكام قانون تنظيم المناقصات والمزايدات رقم 89 لسنة 1998
» قانون رقم 7 لسنة 2009 بتعديل بعض أحكام قانون المرور رقم 121 لسنة 2008
» الابعاد الانمائية في قانون البحار الجديد لسنة 1982
» قانون رقم 190 لسنة 2008 بتعديل بعض احكام قانون حماية المنافسة